管理費削減-19（管理人さん-4）

【2002年12月】
さあ定期総会開催です

議題は進みいよいよ『管理人さん交通費』のその他議題となりました
いろいろと協議はしました

☆交通費の支給について☆
・管理人さんの給与が現状でも少ないことは理解できる（管理人さん了承の上、ここだけの話として具体額をお話しました）
・理解はできるが正論として『交通費』は本来『雇い主である管理会社』から支給されるべきもの
・この事情の中管理人を引き受けたのだからその額でやるべきだ（（心情的には管理組合から支給したいが、正論からすればそれはできない）

まとめるとこのような意見で、新管理会社に引き続き検討していただくということで
『交通費については管理組合からは支給できない』という結論となってしまいました
新管理会社につきましては1年契約となりますので、管理の具合が悪い場合は『再度変更を検討する』としました
管理人さんゴメンナサイ・・・

そして次の年・・・

【2003年11月】
決算理事会にて（私はその時管理組合の監事役で参加）

　俺：『ところで変更してから1年になりますネ』
　新管理会社：『そうですね　ありがとうございます　引き続きよろしくおねがいします』

　俺：『でも昨日もう1社の○○から連絡があってね　その後どうですか？って　まだやる気みたいだよ』
　新管理会社：『・・・』
　俺：『で　どうかな？管理人さんの交通費？』
　（どうだ！焦れ！検討しやがれ！）

　新管理会社：『ああその事ですか？　今日管理人さんに連絡しましたけれど、支給できることとなりました！ガンバリましたよ』
　俺：『・・・（管理人さん！だったら連絡くらい下さいよ！って後でポスト見たらしっかり入ってました・・・）』

と言う訳で1年越しで問題が解決し、管理費削減は完了しました
長かったぁーー

まあいろいろありましたがどれもいい経験でしたね
でも私一人でできた訳でもないし

当時の理事の方たちの協力はもちろん、過去の理事、その他入居者にも協力を頂きながらやっとここまでこぎつけました。
私が中心で動いていたのは事実ですが、協力者なくしてはここまでこれませんでした。協力していただいた皆さんありがとうございます。(ToT)/~~~

♪♪管理費削減に成功するためには♪♪
　1：まずは行動を起こす（当然行動しなければなにも起こりません）
　2：協力者をみつける（理事でも理事以外でも、一人では荷が重いです）
　3：自分達だけでは難しいと感じたら、コンサルタント会社に相談する
　（余計な経費を使わないためにはコンサルタント会社は不要ですが、素人・会社勤めの片手間では難しいと思います）
　4：アンケートなどで入居者の意思を確認する
　5：入居者に説明・広報をまめに行なう

まずとにかく行動することです。行動を起こせば何かは起きます
待っていても何も起こりません！行動しましょう！応援してくる人はたくさんでてきますよ

管理費削減-18（管理人さん-3）

【2002年11月】
管理人さんからのお手紙がポストに・・・

管理人さん：『この度は私のためにご苦労をおかけしてしまい申し訳ありません　新管理会社からは給与面で現行と同じ額を提示していただきました　しかし交通費は支給せずとの事でした』
俺：えぇ？そんな会社あるの？？？
管理人さん：『理事会の皆様・入居者様に大切に思われされ感激に堪えません　交通費はこのような状況となってしまいましたが、今後とも精一杯管理人の業務を遂行していきますので今後ともよろしくおねがい致します』

そうか、まあ良かった・・・と思いましたが交通費を調べてみてビックリ！結構な額ですよこれは年間で十万以上ですよ！！
ちょっとまずいでしょう！

で再交渉しましたが、『さすがにこれ以上は・・』との回答
我が武闘派は相変わらず「こうなったら管理会社すっとばして、われわれでの自主管理と行きましょう！われわれが管理人さんを雇う形にしましょうや！」
いや・・・それは理想ですけれど・・・今は無理ですよ・・・

意見
・管理組合として交通費を支給する
・なんとか新管理会社に出させる
・有志でカンパする
・自主管理で管理人さんを雇う（by武闘派）

とりあえず定期総会で『その他の議題』とすることとしました
そして定期総会へ・・・

管理費削減-17（管理人さん-2）

【2002年11月】
変更予定管理会社からのNo2 S専務からの連絡は未だありません・・・

給与が大きく変わるとは予想していなかった我々は困りました・・・
もう一方のコンペ会社は『現行と同じ給与で問題なし』との回答
現行管理会社、もしくはこのもう1社に変更し直すべきか？
もう一度臨時総会を開くべきか？

現在11月、変更予定は12月ですので時間がないとはいえない・・・出来ないことはないか・・・
いやーでも一度決定したことを覆すのもパワーがかなり必要です

変更予定管理会社に強気にでてみるか？
って訳で電話＆メール送信！
俺：『管理員さんの給与が下がるとは思ってもいなかった！貴社の説明会で入居者からも意見が出たように、当マンションでは現在の管理にさんからの変更は考えられない！　S専務も出席していたあの意気込みはスタンドプレーか？　同じ日に説明会があったもう1社と現行管理会社は今と同等以上の給与を提示している、再度臨時総会開催で覆せとの声も出ている（大げさに）何とかならないか？』と

同様にコンサルタント会社からもプッシュしてもらいました
そして待つこと1週間・・・

変更予定の会社から連絡が！
担当者：『お世話になります。管理員雇用の件ですが、当初の金額のまま実施できるよう社内調整いたしました』

おおーやってくれましたか！ありがとう！
一安心です！
これで無事定期総会へ向けて動きだせ・・・って、あれっ？また管理員さんからお手紙が・・・

管理費削減-16（管理人さん-1）

【2002年11月】
臨時総会も無事に終了しのほほんとしていたある日、私の家のポストに管理人さんからの手紙が入っていました

『変更予定の管理会社への採用にあたり、給与が現行管理会社よりも大幅に低い額を提示されております』との内容

えぇーー？なにぃー？確かに今の管理人さんを引き続き雇用することを条件にしていましたが、待遇面までは条件提示していませんでした。しまったぁ！
当然『今までと同じ条件での雇用』と勝手に思っていました

急ぎ管理人さんに伺ったところ、採用については即答はせずに現在保留にしているとの事
そして失礼ではあったのですが、現在の給与と変更後の給与をお尋ねしました

具体金額は書けませんが、現在の給与も決して多い額とは思えません。変更後の給与はこれよりも低いのです（時間計算で当時の県内最低雇用金額件ギリギリ？こんなのあり？）

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最近管理人は超～つらいよ　掲示板でもりあがっているようです
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このままではマズイ！

先ず説明会に来ていたNo2のS専務にメール『末永いお付き合いのためにも管理人さんの給与に関しては是非とも御一考願いたい、管理組合としては管理人の変更は考えられない』
また、惜しくも今回は選定できなかったもう1社の管理会社と、連絡は取りたくは無かったのですが、現行管理会社へ管理人さんの給与について確認しました

そして現理事の他、頼りがいのある入居者の方（名誉理事・諸葛孔明・武闘派）、コンサルタント会社に相談しました

☆回答☆

1：選定できなかったもう1社の管理会社
　給与は管理人さんに現行の給与を伺った上で、それと同等以上の額を提示できます（おぉー！）

2：現行管理会社
　管理費の削減はするが、管理人の給与面での削減はありません（ふむふむ　よろしいでないですか）

3：変更予定管理会社　No2のS専務
　返事なし・・・！（おいおい！説明会での意気込みはどうした？）

4：コンサルタント会社
　変更予定の管理会社に強く申し入れ中（期待していますゾ）

5：入居者（武闘派）
　「こうなったら管理会社すっとばして、われわれでの自主管理と行きましょう！われわれが管理人さんを雇う形にしましょうや！」
　さすが武闘派！・・・話が飛躍しすぎです・・・却下！

さあどうしましょう？

管理費削減-15（臨時総会）

【2002年10月】
臨時総会を開催し、管理会社を『現行管理会社』のままいくか、それとも『新しい管理会社』と契約するのかを決議します
現行管理会社が臨時総会が迫ったギリギリで値下げ提示をしましたが、アンケート結果から考えてもほぼ『新しい管理会社』で決定でしょう

さてその臨時総会、当マンションのいつもの通り、出席少人数+委任状＝過半数で開催です
それでもさすがに管理費値下げ案。いつもよりも関心が高く、委任状はあっという間に集まりました（大変珍しい出来事です）

議題『管理会社選定について』の1点のみです

変更検討にあたって、入居者に対してアンケートの実施や会議内容の掲示を行っていたため、臨時総会は極めてスムーズでした
臨時総会の議題が『管理会社選定』だけであったことと、理事会に動きがある度に情報を開示していたのが良かったのだと思います
それとも出席者が少なかったのが大きな要因か？(^_^;)

☆臨時総会結果☆
　1：現行管理会社とは契約を解除
　2：新たにデベロッパー系の管理会社と契約を結ぶ
　3：管理人さんは新しい管理会社と再契約し、引き続き当マンションの管理員となる

　以上が全会一致で決まりました
　
なお今後の年間差額の360万円の剰余金は、次回の定期総会にて使い道を決定
　（ほとんど、修繕積立金に回すことで決定しております）こととしました

いやーめでたしめでたし！のはずが・・・・・・・・
3：の管理人さんの件で問題が発生してしまいました！！！(ToT)/　うぅーなんてことだ！

管理費削減-14（管理会社からの回答2）

【2002年10月】
さて前回の管理会社説明会の結果をもとに臨時総会を開催することとしました。その旨を現行の管理会社に伝えました。

すると・・・

まさか本当に我々が変更をするなんて思っていなかった、いやできる訳が無いと思っていたのでしょうか、『ちょっとまったーー』と手が挙がりました

何と突然管理費の減額を提示してきたのです！
金額としては我々が選択したデベロッパー系よりも低い価格で！
『いやいやできるんじゃないですかぁー』
でも後の祭りですよ！いままで散々できないと言い張っていたのに！

見積書には今までと異なり管理項目の詳細の金額を記載してあります
ちょっとは進歩しております。しかし妙な項目が一点ありました
『コンサルタント業務』・・・これってなんでしょうか？管理会社としてアドバイスは当然の業務で、他のどの会社にもこんな項目は見当たりません。おかしいです

それに、こっちの動きをみての突然の減額提示は受け取れません
しかも、アンケート結果で『管理会社変更をぜひ！』との意見が多数あるのですから。すでに管理会社変更は規定路線となっています。今更無理でしょう

でもちょっくらこの事実をデベロッパー系への更なる値下げ材料として使わせて頂きましょう

ってなわけで、この事実を変更予定の管理会社に伝えると『会社として全力で取り組みます』と気合の入った回答とともに、減額に応じてくれました

現行管理会社さん残念！おそいよ！

管理費削減-13（コンペ開催！）

【2002年9月】
デベロッパー系と独立系の2社からとった見積もりから半月後、それぞれの会社の説明会を開催しました

出席者11名+委任状30名の計41で一応過半数です。多数の方の出席をお待ちしておりましたが、まあ我がマンションではこんなものでしょう
すんなりと過半数を確保できただけでもましかな？

さていよいよ説明会開催です。場所は当マンションの集会所
一方が説明をしている間はもう一方は外で待っています。
トップバッターはデベロッパー系さんです　（司会は私が務めました）

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◇デベロッパー系さん
なんと説明会に、その会社のNo2が出席！そして管理契約ができた場合の担当者も出席。やる気が伺えます。

こちらの提示した条件に則した回答と金額、そしてプラスαの提案もしてきました。（やりますな）

説明自体はたどたどしいところがありましたが、好感がもてました。

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◇独立系さん
つづいて独立系管理会社の登場です、管理費の価格はこちらの方がが安い金額を出してきました。説明も上手です。

ただなんというか・・・先ほどのデベロッパー系と違って『やる気』が前面に出ていないような感じを受けました。

現行の管理会社と比べれば、いい感じです。でも提案がないんですよね・・
しかし金額は魅力です。

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また、説明会のときに入居者から「管理人さんは変わっちゃうのですか？」の質問が出ました
そのかた曰く「管理人さん今まで3人ほど変わったが、今の管理人さんは大変良くやってくれている、変わられては困る」との事

これに対しては両管理会社とも『管理人さん』が希望すれば、引き続き当マンションの管理人をしていただきたいと思うとの回答でした

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そして、両者の説明が終わったあったすぐあとに理事会を開催。どちらの管理会社を理事会として推薦するかを協議しました。

みなさんの感想はほとんど私と一緒。独立系に不満はないのですが、デベロッパー系の『やる気』がとても気持ちよく感じられました
とくにNo2が出席したことがその会社の姿勢を表しているようです。（スタンドプレーかな？）

結論として、【デベロッパー系を理事会として推薦する】ことに決定しました。
この結論を持って、臨時総会を開催することとし、管理会社の変更の是非を問うことにしました。

そして臨時総会へ・・・

管理費削減-12（現行管理会社への通達）

【2002年9月】
さあ見積もり内容を入居者に連絡だ！コンペ開催だ！の前に・・・

現行管理会社との決別を決意し見積もりをとったわけですが、現行管理会社とはまだ契約が残っています

現在管理会社との契約は自動更新ができないシステムとなっていますので（数年前は自動更新でしたが、法が改正され自動更新はできなくなっております。）
よって、現管理会社とは更新をおこなわない意思であることを通達します

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　※自動更新
　平成13年施行の『マンション管理適正化法』により
　・更新契約時に重要事項説明が必要
　・更新の申し入れ時期を3ヶ月前までと明記
　・自動更新条項を削除（ここがポイントです）
　となりましたので、勝手に更新はできないのです
　間違いがありましたらご指摘ください　（実は自信なし・・・(*^^)）

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通達は内容証明郵便で出します。『そんなもの受け取ってねーよ』などとすっとぼけられるのを防ぐためです
契約は期が変わるまでとし、新しい管理会社との引継ぎが終わるまでは暫定的に延長とします

これで、最後通達です。まだこの時点でも現行管理会社は『代えられるもんかい！』ってな調子ですので、動きはありませんでした。
俺：『いーえ絶対代えちゃいます！』

管理費削減-11（2社からの見積もり）

【2002年8月】
前回いろいろと偉そうな事を書きましたが、後になって調べたり、聞いたりして得た知識です。当時はすっかりコンサルタント会社お任せ・・・

コンサルタント会社にある管理組合のデータより『苦情の少ない会社』で、『今と同等以上のサービスを得られる事』を前提に選んで見積もりをとってもらいました。

結論としてデベロッパー系（積極的に他社物件を手がけている会社）と独立系（設備保守などの技術管理レベルが高い）2社の見積もりをとりました。
　
さてさてそしてその第一弾の見積もりの中身はと・・・
（当然競争原理を働かせますので、第二弾もやってもらいます）

ほー！いやー！ってな中身です。これじゃぁわかりませんね・・・
見積もりは以下の通り
　
　　　【見積もり結果概要】

　現在の年間管理費　　★☆☆　1,250万円　☆☆★
　-----------------------------------------------------
　デベロッパー系　　　　★☆☆　　850万円　☆☆★
　独立系　　　　　　　　　★☆☆　　820万円　☆☆★
　
簡易査定時に900万円の査定でしたが、更に下がってます。
　
また現行管理会社の管理費の内訳は『一式』の様な記載が多く、詳細が記載されていません。

見積もりをとった2社は細かい内訳が記載されております。
また、エレベーターのメンテナンス費用がいずれも半分に近い値段です！
結構エレベーターのメンテ費用は効いてきます

今までこれだけ無駄にとられていたのか！悔しさで一杯です。
さあこの見積もり内容を入居者に連絡だ！コンペ開催だ！

管理費削減-10（管理形態）

【2002年8月】
現行の管理会社より『管理費削減はできない』との回答が返ってきたため、現行管理会社との決別を決意し、他の管理会社の見積もりを検討することとしました。

管理会社は大きく2つに分類されます(以前も書いたけど・・・）

　◇１）デベロッパー系（分譲業者）

新築分譲マンションの場合は大抵このデベロッパー系の管理会社です
つまり分譲業者の子会社が管理をしています。

分譲業者の子会社であるので安心感があると思われがちですが、常に親から仕事がもらえるため管理会社自身が安心しきっています。自分達から営業に出て他の物件を取ってくることは少なく、競争にさらされていない場合はサービが悪いことが懸念されます
　　
また親に対して低姿勢であるのが一番良くない所です。（管理組合の苦情を親に持ち上げない、もしくは連絡が遅いので対応が遅かったり、対応をしなかったりする）

中には営業を仕掛けて、他の物件をとってくる積極的な所もあります。
　
　◇２）独立系

管理専門の管理会社で、ビルメンテナンスなども手がけている場合が多いです。無論待っていれば物件をもらえるわけではないので、積極的に営業を行なっています。
　
積極的に営業を行なっているからといって良い管理会社かどうかの判断はできませんが、この競争社会では揉まれたほうが良い製品・良いサービスが生まれるのは自然だと思います。

当マンションは１）のデベロッパー系でした
特に悪かったのが上にも書きましたが『親に対して低姿勢』であったことです
対応がのらりくらり。時が過ぎるのを待っていた感じでした。
これによって不満爆発の入居者が続出！あとあと瑕疵問題にまで発展し、ついには修繕工事をするまでに至っちゃいました。（その話はいずれ）

管理費削減-9（管理会社からの回答）

【2002年8月】
さて現行の管理会社へ削減要求を正式におこなってから2週間
回答が出てまいりました！

現行管理会社からの回答：『現行の管理費は適切な金額であり、削減を行なえば管理の質が下がります』・・・

削減の意思全くなしです！どうせ管理会社の変更はないと思っているのでしょう、そっちがその気ならこっちはこの気だぜ！
今に見てらっしゃい！ギャフンと言わせてやるぜ！ってなもんだ
　
削減に取り組んだ当初は管理会社に対する不満は私にはあまりなく、変えるのはできるだけ避けたいと思っていたのですが、鉄部塗装工事の件等でだんだんと現行の管理会社に不信感を抱いてきましたので、このころになると『絶対に変えてやる』の思いに変わっていました。

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◇補足（鉄部塗装ほか）

前期総会で鉄部の塗装工事を今期に検討することとなり、実施に向けて動いていました。
管理会社の見積もりで前期総会で予算が組まれていたのですが、いざ検討してみると、その予算の倍はかかるのです。

実にいい加減な予算取りです。また長期修繕計画に必要な費用である浄化槽設備の項目が抜けているのです。これは相当の金額です。
実にいい加減です！自分たち（親会社）の設計した設備が分かっていないのです。
この時から現行管理会社に不信感を抱きましたので、『絶対に変えてやる』との思い変わるきっかけとなったのでした

管理費削減-8（削減要求！）

【2002年7月】
アンケートの結果は、管理会社を変更してでも管理費を削減してほしいとの意見が多数を占めました
正式にコンサルタント会社へ申込みをしました

　------削減に当たってのポイント------
　
　1:現行の管理会社の変更をしてでも管理費を削減する
　2:管理の質を落とさずに管理費を削減
　3:現在の管理人は良く仕事をやってくれているので、管理会社の変更があった場合でも現管理人を雇用してくれること

　以上3点がポイントです。特に2は重要です。安かろう悪かろうでは意味がありません
　
　この条件に合う管理会社を選定し、金額・管理内容を提示してもらうようにしました
　
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□　現行管理会社への削減要求
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　◇削減要求
　
管理会社の選定・金額・管理内容の提示をしてもらうのと並行して、現行の管理会社に正式な削減要求書を提出しました。
　
『管理会社の変更をしてでも削減！』とは言っても、やはり当初から管理を行なっているという安心感があったのは事実です
それに管理会社を変更して質が落ちやしないかという不安がありました
　（今となっては杞憂でしたが）

現行管理会社へは内容証明郵便（差出人がいつだれにどのような内容で提出し、いつ相手が受け取ったかを郵便局が証明してくれる郵便物です）で提出しました。

これは相手（現行管理会社）が『そんな削減要求書など受け取ってませんよ』などと言い逃れができないようにするためです。管理費の滞納者に対しても使用する郵便物です。

要求書の内容としては、『コンサルタント会社に管理費を査定してもらった所現行の管理費と大きくかけ離れている。ついてはこの査定額へと管理費を変更できないか？回答の期限は2週間後までとします』といったものです

さあどんな回答が来るでしょうか？

管理費削減-7（アンケートでの意見）

【2002年7月】
管理費削減の機会があるのにもかかわらず、40%もの人がアンケートを提出してくれませんでした
協力的でない方の為に頑張る必要があるのかなぁー？ってな疑問も沸いてきます・・・

でもアンケートを提出してくださった方々の多くは余白のコメント欄に意見を書き込んでくれていました

一部をご紹介

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今後も情報については、公開してほしい。コンサルティング会社からの住民への説明会を実施してみてはいかがでしょうか

現在の管理会社は我々の方に眼を向けているとは云えない。有料で当たり前であるが管理運営にアドバイスを受け、自分たちでキチンとした管理を行う時だと思う。

コンサルタント会社の存在を今までまったく知りませんでしたので、今回の資料を見てたいへの驚いています。このような削減に注目なさっている現理事会および理事長様にぜひ実現の方向でがんばっていただきたいと思います。

管理運営についてアドバイスを受けたり、その他のことに費用がかかるのは仕方がない。自分たちで自分たちのマンションの管理がやりきれないのだから当然他に依頼すれば費用はかかることと思います。

現行以上のサービスを維持できるのか、新会社の信用性、実績がどのようなものか気になるところです。

管理会社を変更した際、その後のトラブルが発生した場合コンサルタント会社は保証等するのでしょうか。またその前例はあるのでしょうか。委託業者の比較検討も良いとおもいますが、コンサルタント会社の比較もできるのではないでしょうか

管理業務は良くわかりませんが、管理業務を住民が少しでも行えば費用負担は大幅に削減できるのではないでしょうか

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真剣に考えてくれる方も大勢います！
ガンバロー！

管理費削減-6（アンケートの結果）

【2002年7月】
◇　アンケート実施

査定結果を踏まえて入居者へアンケートです

　1：当マンションの管理費・修繕積立金の現状
　（修繕積立金の値上げの必要があるということ）

　2：現在の管理費が350万円も削減できる可能性があるということ
　（管理会社を変更した場合の額、変更しない場合はこの金額の100%を満たせな
　　い可能性もあるということ）

を記載した上で

　1:現状の管理会社に満足していますか？
　2:管理会社の変更はどのようにお考えですか？

を記入してもらいました

アンケート用紙作成、配布はほとんどコンサルタント会社任せ
理事会ではアンケート内容をチェックして指示をします
彼らも成功しなければ報酬は0円であるのでよく働いてくれます

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◇　アンケート結果

アンケートに対して回答のあった入居者は60%、40%は回答なしでした。
総会の開催で、いつも過半数を集めるのに（委任状含む）四苦八苦している我がマンションにしてはまあ優秀な回答数かな

でも折角がんばっているんだから「もっと反応してくれよ！」が正直な気持ち・・・
成功すれば自分に返ってくるのになぁー

でも回答の中には激励・感謝の言葉もあり、うれしかったです

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　◇　　回答結果

　--------現管理会社に対しての満足度--------
　満足　　　　　　：30%
　不満　　　　　　：45%
　どちらでもない　：25%
　--------管理会社の変更について------------
　変更やむなし　　：90%
　変更はよくない　：5%
　その他　　　　　：5%

当初は管理会社を変更せずにできればと考えていたのですが、皆さん意外と削減できるなら変更を気にしていない様子です。

しかも、是非変更してほしいが45%を占めていました。
現行の管理会社に対する不満が高いことがわかりました。（へぇー）

このアンケートの中で気にかかる意見がひとつありました。
　「管理会社の変更はやむなしだけれども、管理人さんを変えないでほしい」

当マンションの管理人さんいい人なので人気があります
管理会社変更でも引き続きお願いしたいと思ってましたので、うれしい意見でした

管理費削減-5（査定の結果！）

【2002年6月】
さて、コンサルタントにお願いすることとなった当理事会
1：管理組合からコンサルタント会社へ『簡易査定』の申し込みです

◇　簡易査定の申し込み

　申し込みに当たって必要なもの
　1：予算書・決算報告書（総会の議案書に含まれています）
　2：管理運営業務委託契約書（勤務時間など管理人の業務内容書）
　3：管理規約
　4：設備（平面図・立体図・エレベーター数・立体駐車場仕様）

以上計4点を送りました
そして待つこと1週間。私の元へ結果が送られてきました

果たして結果は・・・おおっ！　(^O^)／

　　査定結果
　現在の年間管理費　　★☆☆　1,250万円　☆☆★
　査定後の年間管理費　★☆☆　　900万円　☆☆★
　-----------------------------------------------------
　削減額　　　　　　　　　　★☆☆　　350万円　☆☆★　！

なんと30%近くも削減が可能であるとの結果です。しかももっと削減できる可能性があるとの事です！

早速理事たちへ連絡し、やったぜ！と喜びました（まだ早いってば・・・）

この結果を踏まえてアンケートを配布し、入居者の意見を伺うこととしました

管理費削減-4（コンサルタント会社は必要か？）

【2002年4月】
コンサルタント会社に連絡を取ってみることとなった当理事会、もちろん連絡係りは理事長の私
さて管理費削減を行うのにコンサルタント会社は本当に必要なのでしょうか？

ある本では『削減金額の1/2を報酬として受け取るなんて暴利もいいとこ！』との意見もある

今回お願いしたコンサルタント会社の削減フローシートはこうなっております

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　1：管理組合がコンサルタント会社へ『簡易査定』を申し込む
　2：コンサルタント会社から『査定結果』の送付
　3：入居者へアンケート実施
　4：正式申し込み
　5：管理組合-コンサルタント会社-複数の管理会社（現行の管理会社含む）と
　　交渉（実際はコンサルタント会社が交渉、組合は報告を受けて指示を出す）
　6：各管理会社のプレゼンテーション実施
　7：臨時総会で決議
　8：管理会社変更による削減（管理会社が変わらないで削減できる場合もある）
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これを当期理事会で全て行えば、コンサルタント会社に対する報酬はなしで全て管理組合のモノ！うっしっし！
出来ないことはなさそうだって意見もある。いっちょやってみるかい！
いやぁーでも待ってくださいよ。他にも懸案事項がいっぱいあるし・・・

気合の入った理事会であれば可能だと思います。（理事会をメインの仕事に出来たら自分でもできると思います）

でも理事会役員は会社の仕事がメイン。管理組合はサブの仕事の位置付けですので、正直そこまでのパワーを注げません
（コンサルタント会社を使っても特に理事長はパワーを必要としましたが）

ってな訳で当理事会はコンサルタント会社を使っての削減に取り組みました。めでたしめでたし・・ってまだ続きます

管理費削減-3（コンサルタント登場）

【2002年3月】
さて、如何にして削減したらよいのか我々を悩ませていたある日、理事会に入居者に参加してもらいました
この方は我が管理組合の第1期理事長です。

その日は機械式駐車場の件でメーカーからの説明があるということでしたので、前総会で機械式駐車場に対して大きな不満をもっておられたこの方に参加してもらっていました。

そしてひととおり理事会が終了したとき、この方から雑誌のコピーと本を手渡されました

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コピー：『マンションスラム化の恐怖：週間ダイヤモンド』
内容：「マンション管理をきちんと行なわなければマンションがスラム化！」　「大手デベロッパー系でも安心できない」　

本：『マンション管理費はここまで節約できる：文藝春秋』
内容：「管理会社まかせは泣きをみる」　「保守点検費用の適性価格は？」　「コンサルタント会社を使って管理費削減」
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おおっ！これは我々が求めていた文献！さすが○○さん！
常日頃からマンション管理情報に気を配っておられるので情報をたくさん持っています
（その後もいろいろとご協力いただきました）

われわれ素人集団だけでは削減の方法も思い浮かばず、『コンサルタント会社』に連絡を取ってみることにしました。

この会社のシステムを簡単に説明しますと

　1：管理費が削減できた場合はその削減額の1/2を成功報酬として受け取る
　2：管理費が削減できなければ『コンサルタント会社』に対する支払いは一
　　切なし（そこまでかかった経費も一切支払わない）

といった内容でして、他にもいくつかコンサルタント会社がありますが、当時はその存在もよく知らず、本に載っていたこの会社にのみ連絡を取りました。
（当時はまだネットが常時接続でもなく、こんな活用が出来る環境ではありませんでした。今ならコンサルタント会社もいろいろと比較できます）

この連絡から管理会社変更・管理費削減への動きがが出てきたのでした。

管理費削減-2（どうしたら削減？）

【2002年2月】
前回の定期総会で『管理費の値下げを考えてくれ！』との要望があり、頭を悩ませている当期の理事会。
さて、どうやったら管理費の値下げができるんだろう？

とりあえず管理会社に『管理費削減』を要求してみますか

そして--理事会にて--

理事一同：『今の管理費何とかなりませんかねー？』
管理会社：『いやーこれでもギリギリなんですよ。難しいですねー』

と、つれない返事・・・

まあ当然でしょ。いきなりこんなこと言っても・・・
『分かりました！下げましょう！』なーんて答えは返ってくるはずないよなー

我がマンションの管理は委託管理
委託管理は『管理組合』-『管理会社』-『メンテナンス会社』の管理であるんで、これを『自主管理』にしちゃって『管理組合』-『メンテナンス会社』の契約にするのが一番安くなるハズ
でもいきなりは無理でしょう・・

自分が管理組合運営を生業としているのであれば別ですが、普通の方は生活の片手間に管理組合を運営しているんではないでしょうか？

マンション管理の素人集団である管理組合には、十分な時間も知識も欠けていることに改めて気づかされました。うーん

管理費削減-1

【2002年1月】
我が管理組合は削減検討開始から6ヶ月程で管理費の30%以上の削減に成功しました。
しかも削減にもかかわらず、管理の質は上がっています。

自分たちの住んでいるマンションに関心のない方が多い我がマンションで成功したのですから、たいていのマンションで成功するはずです。

管理組合が行動するかしないかの違いだけです。行動すれば必ず結果が出てきます。勇気をだして削減に取り組みましょう！

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□　管理の形態（ちょっとお堅い話で恐縮）
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マンション管理の形態は大きく分けて2通りです
　1：自主管理
　2：委託管理

大抵のマンションであれば（2）の委託管理をしていると思います
特に新築のマンションであれば、建設会社の子会社が管理会社となっているケースがもっとも多いです。（いわゆるデベロッパー系の管理ってやつです）

デベロッパー系であるので、そのマンションの内容をよく知っているから安心だ！と思われがちです。
ところがどっこい子会社であるデメリットが多くでる管理形態でもあるんですよこれが・・・

とくに我がマンションで顕著であったのが『親会社に低姿勢！』であることでしたね

入居者の苦情を親会社に上げることなく、自分たち管理会社内だけで解決しなければならないというのが第一前提なのかな？

親会社に苦情が伝わらない（管理会社で解決しろ！とでもいわれているのかいな？）
とにかく苦情に対しては本当に対応が悪かったです（のらりくらりとかわされていた）