管理費滞納-8(滞納者の割合）

【2005年1月】
管理費滞納のブログを書いていて思ったこと
『滞納者ってどの位の割合で存在するのかな？』
で検索してみました
それによると・・・

1：昭和50（1975）年以前に建設された１都５県の分譲マンションを対象（AllAbout）の場合

　　滞納者の存在する管理組合：48.3%
　　　（by財団法人ハウジングアンドコミュニティ財団）


2：調査に応じた全国809管理組合（約8899戸）（NIKKEI　NET）の場合

　　滞納者の存在する管理組合：18.3%
　　（by国土交通省の「2003年度マンション総合調査」）

う～ん1と2で結果がだいぶ違うぞ
全体では20%弱に滞納があって、1975年以前に限定してみると50%近くのマンションで滞納があるということになります
古いマンションほど滞納者が多ということか

でも『81.7%の管理組合が滞納者なしと回答』って本当かな？
もっと多いような気がするんですが・・・

管理費滞納-7（支払い条件）

【2002年8月】
落札はされたものの依然として滞納者は住んでおりました
『管理費・駐車場代等は特定承継人である落札者に支払義務がある』旨は管理会社より落札者に伝えてあります
しかしながらまだ支払いは行なわれていません
未だ滞納者が住んでいるのに支払うのは・・・という気持ちもわかります
でも早くしてくださいよー

ある日、落札者が滞納者の父親に連絡を取り、滞納者を含めて3人で話し合いが行なわれました（詳細は不明です）
結論として、滞納者が退去した後に『管理費・修繕積立金・駐車場費滞納分』は落札者が支払うこととなりました

そして滞納者は退去し、その後に振込みが迅速に行なわれ、これにて滞納問題は解決となりました

今回のケースは『競売』により落札者が滞納分を支払うことで解決をしたものです
滞納には時効があり5年を過ぎると請求が出来なくなるということに注意しなくてはなりません
幸いにも2年で請求を行ないましたので、支払いは行なわれました

滞納回収のポイントとしては怪しい気配（経験上3ヶ月未納はその後長期化するおそれがある）が出た時点で、滞納者に『管理組合』として行動を起こすことだと思います
個別な手紙の配布でよいのではないでしょうか
手紙に差出人に理事長名を入れる必要は無いでしょう、○○管理組合で十分
管理会社はアドバイスはしてくれますが回収まではしてくれません（よその管理会社は知りませんが）

車は？
肝心な車のことを忘れていました
立体駐車場に置きっ放しの車は、キーをまわしたもののエンジンはかからず（数年も放置してれば当然）レッカーにて移動、廃車となりました
レッカー移動代も落札者に負担していただきました（ありがとうございます）
これで鉄部の塗装が可能になりました（ほっ）

管理費滞納-6（落札だ！）

【2002年7月】
依然として支払いは行なわれておりません

管理費・駐車場代については※特定承継人である落札者に支払義務がある（区分所有法第8条らしいです）ので、落札を待てば落札者に請求すればいいのですが、鉄部の塗装工事が迫っています。そんなに悠長なことは言っていられません
何よりも車の撤去を早急に行なわなければ！と考えていました

そんなある日管理会社から連絡が
管理会社：『理事長！例の部屋競売で売却されましたよ！』
俺：『落札者と連絡は？』
管理会社：『まだです』
（連絡とってからこっちに連絡してくれよ）

俺：『連絡は取れる？』
管理会社：『これから連絡して話をします』

で連絡を取った結果分かった事は
落札者は建設会社のようで（個人名ですが）
どうやら安く買ってリフォーム後に高く売却しようとしているらしいです

それはともかく、こちらとしては滞納されているお金を支払っていただけるのか、車の移動をやってもらえるのかどうかの方が関心があるんだけど

※借金を残したまま親が死亡すると、当該債務は家族などの相続人が引き継ぐのと同様に、滞納管理費などの債務も新しくマンションを所有した人（特定承継人といいます）に引き継がれます（参考：allabout）

管理費滞納-5（異臭！）

【2002年6月】
法的手続きの準備も含め、『内容証明郵便』を滞納者宛に出しました
（参考までにこんな内容です↓）
内容証明郵便

予想はしていましたが、見事に返って来てしまいました
内容証明郵便は書き留め扱いなので、本人が受け取らないと返って来てしまいます
つまり受け取らなかったということです（郵便やさんの呼び出しに応じなかった）

どうにもこうにも手立てがありません
頭を悩ませていたそんなある日管理人さんが尋ねてきました・・

管理人さん：『理事長例のあの部屋なんですが、【異臭】がするんですよ・・・ひょっとして・・・』

おいおい止めてくださいよ！まさか中で・・・

管理人さん、以前別のことろで【異臭】に出合った事があり（変な表現だな）、その時の記憶が蘇ったそうです

緊急事態でしたので親御さんに連絡し、警備会社、管理人さんと立会いの元、部屋の鍵を開け中に入ることとしました！！

『カチャ！』臭ぇー！(>_<)！
電気が点いていません。お父さんが名前を呼びます
『○○ーっ！』

『なんだよぉー』

！！居ました！！生きていました！！

何のことは無い。電気代が払えないため電気を止められて冷蔵庫の中が腐っており、また生ごみも玄関付近においてあったためその臭いだったようです

親御さんには事情を説明しましたので『支払いをお願いします』とだけ述べてその日は立ち去りました

聞くところによると、今までも管理費・修繕積立金などを滞納していたことがあり、その度に親御さんが支払いをしていたらしいです
最近は連絡も来ないため、きちんとやっているのだろうと思っていたらしいです
（いえいえ今まで以上に滞納していたんですってば）

管理費滞納-4（返済計画）

当サイトを御覧の皆様あけましておめでとうございます
つたないサイトですが今年もよろしくお願いします＜m(__)m＞
では本編？をどうぞ！

【2002年3月】
さて、滞納者の部屋が『競売物件』となり、返済計画書を出させよう！ということになりました
玄関ドアに『立体駐車場移動と管理費・修繕積立金の返済計画提出依頼』の手紙を入れておきました
翌日にはなくなっていましたので、読んでいるハズです
どうせ何も連絡がないだろうな～と思っていた矢先に・・・

【2002年4月】
管理会社：『理事長！返済計画書がFAXされてきました！』
俺：『えぇっ！本当に？』

その計画書によると
・立体駐車場代は4月中に支払う
・管理費・修繕積立金は今後1年間で分割して支払う
といった計画書でした

競売にかけられているのにどこにそんな原資が？親かな？
まあどこでもいいや　払ってくれれば

一件落着！ですな(^・^)よかったよかった・・って良くありませんでした・・・

【2002年5月】
俺→管理会社：『どうです♪　駐車場の支払い？管理費は今月分OK？♪』
管理会社：『・・・まだなんですよ・・・、分割支払い分も入っていませんよ・・・』
俺：『えぇぇっ×※＃×・・・』

やられましたぁ・・・冷静に考えれば競売に掛けられるような人に『返済計画書』の通りの支払いなんぞ出来るわけは無かったのです・・・

管理費滞納-3（競売！）

【2002年3月】
さて、長期滞納者が『その筋の方』でないのを確認した我が管理組合。行動開始です
先ずはこの方と話をしなければなりません

実はこの方、管理費滞納以外にも問題があります
この滞納者は立体駐車場を借りていて車が置きっ放しになっているのです（数年間動かしてないらしい）
普段であれば大きく問題視はされないのですが、今期は立体駐車場の塗装が予定されています。
このまま置きっ放しにされていると塗装ができません

先ずは管理費滞納の督促ではなく、立体駐車場からの移動をお願いすることとしました
いきなり「管理費払ってくださいよ！」よりも
「車の移動をお願いできますか？」の方がこの方も対応がし易いでしょう
その上で、「管理費払ってくださいよ」にすれば話が進んでいくのではと考えました

連絡手段は『内容証明郵便：配達証明付き』です

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『内容証明郵便』とは○年○月○日に誰から誰あてに、どのような内容の文書が差し出されたかを証明してくれる郵便です
『配達証明』とは書留郵便が配達されたこと（相手が受け取ったこと）を証明してくれます
なぜ、これが必要かというと相手に「そんな郵便物なんか知りませんよ！」と言わせないようにするためです

『内容証明郵便』は字数・行数に指定がありますのでご注意！
当理事会では管理会社に作ってもらっちゃいました・・・（大抵の管理会社はこの雛形を持っていると思います）
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『立体駐車場から車を出してくださいよー』との郵便を出そうとした矢先に事件が！・・・
管理会社：『長期滞納者の部屋が競売にだされています！』
俺：『えー債権はどうなるの？』
管理会社：『差し押さえの場合は管理費などは債権順位が最後になる可能性があります』との説明
俺：『で。どうしたら？』
管理会社：『立体駐車場からの移動お願いだけでなく、返済計画書も出させましょう』
でもそんな状態の人が支払えるのかな？？？

管理費滞納-2（応答なし）

【2002年2月】応答なし（気配有り！）

以前より管理会社は、長期滞納者には督促状を出してはいるが音沙汰はないとの事。
また、前管理組合は対応を全くしていなかったらしいです。(ーー;)おーい・・・
このままほっておいても管理費が支払われる可能性はほぼゼロです
管理組合として何かしら行動を起こさなければならない状況でした

しかしこんな物騒なご時世で、相手がどんな人物かも分からない中、いきなり尋ねて『じつはその筋の方・・・』なんてことは避けたいです
理事の方と相談してとりあえずは電話をかけてみることにしました。身を守るために『管理組合ですけれど・』と名前を名乗らずに（拙者小心者ですから！）

1：ドキドキしながらの電話。
ピッツ・ポッツ・パッ
・・・・『不通』となっていました・・・・

2：意を決して他の理事たちと一緒に玄関のチャイムを
『ピーンポーン♪』・・・
『シーン・・』
・・・・『応答なし』・・・・

3：これはしたくなかったのですが仕方なく、勤務先（入居当時に記載されている会社）へ電話
・・・・『ずいぶん前に辞めてます』・・・・

住んでいるのかなぁ？
これでは確認が取れません

そこで、夜に玄関ドアの新聞入れ（押し込み式の窓）に、『連絡ください：○○管理組合』と半分は中へ、半分は外へ入れておきました
もし住んでいれば紙がなくなっているハズです

果たして翌日、紙はなくなっておりました！
おー住んでいるぞ！

これと並行して管理人さんにこの住人の事を聞いたりしましたが、どうも『変な人』ではあるが『その筋の人』ではないようです
ちょっぴり安心して次の行動に移りました

管理費滞納-1（滞納状況）

【2002年1月】
多くのマンションで多かれ少なかれ『管理費・修繕積立金滞納』の問題があるかと思います
我がマンションも例にもれず滞納している方が数名おられました

われわれが管理組合を引き継いだ時点での最大滞納期間は20ヶ月、金額は50万円になっていました！！
その他5ヶ月分の方1名、数ヶ月分が数名

管理費・修繕積立金は大抵は銀行からの自動引き落としになってるので、1・2ヶ月の滞納の場合は、銀行への預入れ忘れによる残高不足が原因と思われます
これが3ヶ月を過ぎると怪しい気配がプンプンとしてきます

この時点で管理組合として通知をすれば、大抵は問題がないのですがこれを怠った場合や、本人の支払能力が低くなってきた場合には長期化の恐れが出てきます

滞納合計金額は100万円に満たない額でしたが、隣のマンションでは1000万円を超えているそうです！＼(◎o◎)／！
（隣のマンションの理事長嘆いていました）
世帯数の多さにもよるのでしょうが、きちんと回収できるのでしょうか？（人のことより自分たちのことだよ！）